注文住宅を建てるならここに注目！土地選びのチェックポイント
立地
暮らしやすさ、住みやすさを見極めるには、立地のチェックが欠かせません。生活圏内に病院や銀行、スーパーなどがあるか確認しましょう。駅やバス停までの距離と運行本数を調べておけば、通勤・通学がしやすいかどうかの判断材料になります。
また、その土地の雰囲気も重要です。例えば、新興住宅街には新築一戸建てが立ち並んでいるため、エリア一帯の景観がきれいです。新規で入居する家族がメインなので、比較的若い世代が集まりやすいでしょう。
また、その土地の雰囲気も重要です。例えば、新興住宅街には新築一戸建てが立ち並んでいるため、エリア一帯の景観がきれいです。新規で入居する家族がメインなので、比較的若い世代が集まりやすいでしょう。
災害時のリスク
安心して暮らすためにも、災害時のリスクを調べておいた方が良さそうです。
地盤沈下や液状化のリスクがある土地だと、大きな地震が来たときに家が傾いてしまうかもしれません。河川の近くや低い土地では、豪雨時に家が浸水する危険性があります。
災害時のリスクを調べるには、ハザードマップを活用しましょう。ハザードマップは、自治体や国土交通省のWEBサイトから確認できます。
＞＞浜松市浜北区のハザードマップや災害リスクの低いエリアについて詳しくはこちら！
地盤沈下や液状化のリスクがある土地だと、大きな地震が来たときに家が傾いてしまうかもしれません。河川の近くや低い土地では、豪雨時に家が浸水する危険性があります。
災害時のリスクを調べるには、ハザードマップを活用しましょう。ハザードマップは、自治体や国土交通省のWEBサイトから確認できます。
＞＞浜松市浜北区のハザードマップや災害リスクの低いエリアについて詳しくはこちら！
土地の形状
住宅用の土地であっても、必ずしも四角形に整っているわけではありません。住宅用の土地は「整形地」と「不整形地」に分類されています。
整形地とは、建物を建てやすいよう平らにならし、四角形に整えられている土地です。土地の中に建物を配置しやすいので、無駄な部分が出にくいでしょう。
不整形地は、四角形に整えられていない土地を指します。台形や三角形といったいびつな形をしていることから、活用しにくいスペースが生じやすいです。そのため庭や駐車場の配置に工夫が必要ですが、土地価格が安いメリットがあります。
整形地とは、建物を建てやすいよう平らにならし、四角形に整えられている土地です。土地の中に建物を配置しやすいので、無駄な部分が出にくいでしょう。
不整形地は、四角形に整えられていない土地を指します。台形や三角形といったいびつな形をしていることから、活用しにくいスペースが生じやすいです。そのため庭や駐車場の配置に工夫が必要ですが、土地価格が安いメリットがあります。
建ぺい率
建ぺい率とは、土地の広さに対する建築面積の割合です。例えば、50坪の土地の建ぺい率が60％だった場合、家が建つ部分の面積を30坪以内に収める必要があります。
建ぺい率が設けられているのは、日当たりや風通しを確保するため。土地内にぎっちりと建物を建てると、必然的に隣の家と密接し、日当たりや風通しが悪くなりかねません。さらに、建ぺい率を設けることで火災時の延焼を防ぐ目的もあります。
建ぺい率が設けられているのは、日当たりや風通しを確保するため。土地内にぎっちりと建物を建てると、必然的に隣の家と密接し、日当たりや風通しが悪くなりかねません。さらに、建ぺい率を設けることで火災時の延焼を防ぐ目的もあります。
容積率
容積率は、土地の広さに対する建物の延床面積の割合を示す数値です。建物と公共施設（道路など）とのバランスを保つために設定されています。
容積率の例を見てみましょう。50坪の土地に、延床面積45坪の2階建てを建てるとします。延床面積45坪は、50坪の土地に対して容積率が90％となるため、90％以上の容積率が設定されていれば、建築可能です。
参考：国土交通省「建物はどんなルールに従って建てられているのですか？」
容積率の例を見てみましょう。50坪の土地に、延床面積45坪の2階建てを建てるとします。延床面積45坪は、50坪の土地に対して容積率が90％となるため、90％以上の容積率が設定されていれば、建築可能です。
参考：国土交通省「建物はどんなルールに従って建てられているのですか？」
土地選びの際に考慮しておきたいこと
建てたい家の大きさと暮らしのイメージ
例を見てみましょう。なお、世帯人数に対する住居面積は、国土交通省が提唱する「住居面積水準」を参考にしています。
夫婦2人でこじんまりした家に住みたい場合
必要最低限の広さで十分と考えているのであれば、狭小地に家を建てるのも悪くありません。はっきりした定義はありませんが、15～20坪以下の土地が狭小地とされています。
2人世帯で最低限必要な居住面積は、30㎡（およそ9坪）。例え狭小地でも、およそ9坪の延べ床面積であれば希望通りの家が叶うでしょう。
2人世帯で最低限必要な居住面積は、30㎡（およそ9坪）。例え狭小地でも、およそ9坪の延べ床面積であれば希望通りの家が叶うでしょう。
家族3人で広い平屋に住みたい場合
3人の世帯がゆったりと生活する場合、100㎡（およそ30坪）必要です。土地の広さと建ぺい率から、30坪以上の平屋が建てられる土地を探すことになります。例えば、敷地面積55坪・建ぺい率60％の土地であれば理想とする広さの平屋が建てられるでしょう。
＞＞平屋の間取りのポイントは？R+house浜松中央・藤枝の施工事例とともにご紹介
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条件の優先順位
土地を探すにあたって「子どもがいるので学校の近くが良い」「多少土地の形が悪くても平屋を建てられる広さが欲しい」といった条件がいくつかあるはず。しかし、すべての条件を満たすのは難しいでしょう。そこで、条件を3つくらいに厳選し、優先順位をつけてみてください。家族や自分にとって何が重要なのかじっくり考え、条件に見合う土地を探しましょう。
土地価格が予算内に収まるか
条件を満たすことも大切ですが、土地価格が予算内に収まるかどうかは外せません。条件にピッタリな土地が見つかったとしても、予算を超えてしまうと家に充てられる資金が足りなくなる恐れがあります。
静岡県浜松市浜北区エリアで土地を探そう
浜松市浜北区の特徴
一方、遠州鉄道沿いでは都市化が進み、浜北新都市開発やスポーツ施設の整備などの開発事業を実施。浜北駅のほど近くには「サンストリート浜北」「プレ葉ウォーク浜北」などの大型ショッピングモールがあり、買い物にも困りません。浜北駅からは乗り換えなしで新浜松駅まで行けるため、新幹線も利用しやすいです。
おすすめのエリア
浜松市浜北区でおすすめのエリアは、浜北地区と浜名地区です。
浜北地区には、浜北区役所・浜北図書館・浜北消防署といった公の施設が多く集約しています。サンストリート浜北をはじめとする商業施設や学校、病院も充実しているので、生活しやすいエリアといえるでしょう。浜北区の中でも人口密度が高いことから、人気を博している様子がうかがえます。
浜名地区は、高齢化率が20.0％と浜北区の中で最も低く、若者が集まる傾向にあります。浜名地区の西南部には高台の住宅街が広がっていることから、水害リスクの低い土地が見つけやすいでしょう。
浜北地区には、浜北区役所・浜北図書館・浜北消防署といった公の施設が多く集約しています。サンストリート浜北をはじめとする商業施設や学校、病院も充実しているので、生活しやすいエリアといえるでしょう。浜北区の中でも人口密度が高いことから、人気を博している様子がうかがえます。
浜名地区は、高齢化率が20.0％と浜北区の中で最も低く、若者が集まる傾向にあります。浜名地区の西南部には高台の住宅街が広がっていることから、水害リスクの低い土地が見つけやすいでしょう。
公示地価の推移
以下の表は、浜松市浜北区の土地価格をまとめたものです。（2023年1月時点）
浜松市浜北区の公示地価は、2005年以降に約20万円となって以降、多少の増減はありますが現在もほぼ横ばいの約21万円となっています。
浜北区はエリアによっても大きく差があり、最も高価格なエリアは貴布祢エリアで坪単価約28万円です。しかし浜北区の北側エリアの遠州小林や岩水寺エリアですと、坪単価20万円を下回ります。
浜北区で土地代を抑えたい場合は、北側のエリアで探してみるとよいかもしれません。
浜北区はエリアによっても大きく差があり、最も高価格なエリアは貴布祢エリアで坪単価約28万円です。しかし浜北区の北側エリアの遠州小林や岩水寺エリアですと、坪単価20万円を下回ります。
浜北区で土地代を抑えたい場合は、北側のエリアで探してみるとよいかもしれません。
地価推移の理由
浜松市浜北区の人口は、遠州鉄道周辺は増加しているものの、少し離れたエリアは減少。農地を開拓して宅地化が進んでいますが、土地を購入する人口が減り、人気のエリアに集中していることがうかがえます。そのため、エリアによって上昇と下落の二極化になっていると推測できるでしょう。
今後の推移予測
今後も、郊外を中心に公示地価が下落する可能性があります。浜松市の人口は引き続き減少していくと予測されており、買い手がつきにくい土地が増える恐れがあります。
浜松市浜北区の坪単価情報
浜松市浜北区の坪単価の相場は、20万円前後です。土地によって坪単価の差はありますが、16万円から24万円がメインとなっています。
家族3人がゆったり暮らせる平屋を建てるために55坪の土地を購入するとしたら、土地価格は約1,100万円となります。
家族3人がゆったり暮らせる平屋を建てるために55坪の土地を購入するとしたら、土地価格は約1,100万円となります。
浜松市浜北区の土地売買事例
実際に浜松市浜北区で2022年7月以降に販売された土地の詳細を見てみましょう。
飛龍街道に近い内野エリアやさらに西へ進んだ内野台エリアは、坪単価も約23万円程となり、浜北駅付近のエリアよりも土地価格が低くなっています。
浜北駅までは車で10分程の距離ですが、少しでも土地価格を抑えたい場合は検討してみるのもよいでしょう。
参考：浜松市HP「浜北区の紹介」
参考：浜北区ガイドマップ
参考：天竜川流域洪水ハザードマップ（浜北区）
参考：国都交通省 不動産取引価格情報「浜松市浜北区」
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＞＞浜松市西区・南区の土地価格・売買事例について詳しくはこちら！
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浜北駅までは車で10分程の距離ですが、少しでも土地価格を抑えたい場合は検討してみるのもよいでしょう。
参考：浜松市HP「浜北区の紹介」
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参考：天竜川流域洪水ハザードマップ（浜北区）
参考：国都交通省 不動産取引価格情報「浜松市浜北区」
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