土地選びをするときのチェックポイント
土地を探すときは不動産仲介会社に依頼する方が多いですが、ハウスメーカーや工務店に探してもらう方法もあります。土地を選ぶ際のポイントを見ていきましょう。
周辺の環境
ご自身にとって暮らしやすいかどうかは、以下の条件と大きく関係してきます。
・通学・通勤の利便性
・最寄り駅へのアクセス
・買い物施設（スーパー・コンビニ・ショッピングセンターなど）へのアクセス
・市町村役場・銀行・病院などへのアクセス
・エリアの将来性
現在はそれほど利便性が良くないエリアであっても、再開発により暮らしやすい場所に生まれ変わる可能性があります。そのため、現在の利便性だけでなく、将来の計画までチェックしてエリアを選びましょう。
用途地域
市街地化計画では、用途に応じた13種類のエリア分けがあります。住宅街の隣に工場や商業などが多く建っていると、騒音や日当たりなどの面で暮らしにくくなってしまいます。この問題を解決して、地域の住環境を整えるためにエリア分けされたものが、用途地域です。
住宅地としての環境は、用途地域により異なります。
浜松市中央区西地域ですと、志都呂町や大平台。また、南地域は楊子町、頭陀寺町、芳川町などが用途地域に指定されております。
用途地域は見直しもおこなわれるため、候補に挙がっている土地がどの用途土地に当たるのかを、確認しておきましょう。
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建ぺい率・容積率
建てられる建物の大きさ・高さは、土地ごとに決められています。建ぺい率は建築面積の上限、そして容積率は延べ床面積の上限を表します。これらは用途地域などの種類ごとに決められており、土地を選ぶときに必ずチェックしたいポイントです。
土地面積100㎡・建ぺい率50％・容積率100％の場合は、どのくらいの広さの家を建てることができるのでしょうか。この場合は、建物面積上限が50平方メートル、延べ床面積上限が100㎡ということになります。そのため、1階・2階ともに50㎡（約15坪）の家を建てることが可能です。また、同じ土地面積・建ぺい率の土地において、各階50㎡の広さで3階建てにしたい場合は、容積率150％の土地を探さなければなりません。
平屋を建てたい場合は生活空間が1階のみとなるため、広い土地を探す必要があります。家族3～4人がゆったりと暮らしていくためには、120㎡（約37坪）の延べ床面積が必要です。土地の建ぺい率が50％であれば240㎡（約73坪）以上、30％であれば400㎡（約121坪）以上の延べ床面積がある土地を購入しましょう。
土地の形
家を建てやすいのは、正方形・長方形の土地です。三角系や台形、L字型の土地は家の形と合わないため、建築スペースが狭くなる傾向があります。ただし、建築できないスペースを庭や駐車場として利用すれば、土地を最大限活用した家づくりができるでしょう。
狭小地には、この三角形や台形の土地も多くあります。狭小地とは狭い土地のことで、明確には定義されていませんが一般的に15～20坪以下のところを指します。このような土地での家づくりは、スペースが限られることから、生活動線に配慮した間取りが重要です。外せない設備を厳選して、使わなくなった子ども部屋をどのように活用するかなど、将来を見据えて設計しましょう。また、狭小地では採光や風通しを良くするために、天窓や吹き抜けなどをつくるのもおすすめです。
自然災害のリスク
川の近くの低地にある土地は、台風などの大雨により浸水するリスクがあります。自治体の「ハザードマップ」では、浸水被害のリスクの有無、想定される被害の程度をチェックすることが可能です。海に近いエリアでは、津波や高波のリスクも併せてチェックしておくと安心です。
地震に強い家をつくりたいと考えるのであれば、家を支える地盤のチェックも重要。家を建築する前には地盤調査が行われますが、土地を購入する前に「地盤サポートマップ」で揺れやすさや液状化リスクを調べておきましょう。
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境界標の有無
境界があいまいな土地は、隣地とトラブルになる可能性も。隣地との境界を示す境界標が、土地の四隅に打ち込まれているかを確認しましょう。境界標がない場合は、トラブルに発展するリスクがあるのかどうかを、不動産会社や土地家屋調査士などと相談することが重要です。
土地価格
土地の価格が予算の範囲内であるかどうかも、大切なポイントです。しかし、土地はそれぞれ広さが異なります。土地価格を比較するときには、坪単価（1坪当たりの価格）を目安にすると良いでしょう。
ただし、表記が坪単価なのか平米単価（1㎡当たりの価格）なのかをしっかりと確認する必要があります。両方が記載されていることも珍しくないため、混同しないようにしましょう。
浜松市中央区（西・南地域）のエリア情報
ここからは、浜松市中央区西地域と南地域の特徴をご紹介していきます。
浜松市中央区（西地域）
浜名湖に面しており、漁業・農業が盛んなエリアです。東海道本線や国道1号のほか、東名高速道路浜松西インターチェンジなどの交通施設があることから、浜松市の西の玄関といえるでしょう。また、水産業や農業などが盛んに行われており、「浜名湖ガーデンパーク」「浜名湖パルパル」「はままつフラワーパーク」などのお出かけスポットが多くあることも、西地域の特徴です。自然を多く残しながら都市化が進んでおり、今後も発展が期待される地域です。
【浜松市中央区西地域のおすすめエリア】
大平台
佐鳴湖に面しており、人気の地域です。「遠鉄ストア大平台店」「杏林堂ドラッグストア大平台店」などのスーパー・ドラッグストアのほか、コンビニなどが徒歩圏内にあり生活するのに不便さは感じないでしょう。エリア内には「西岸むくげ公園」や「佐鳴湖公園」など、子どもと一緒に出かけられるスポットも多くあります。
志都呂
志都呂には、2004年にオープンした大型商業施設「イオンモール浜松志都呂」があります。2022年11月時点で約150店舗が入っており、お買い物に便利です。イオンモール内のほかにもさまざまな飲食店があることから、外食にも便利で人気のエリアとなっています。志都呂には、カラフルな大型複合遊具のある「西都中央公園」も。全体を見通せる広さとなっており、乳幼児も安心して遊ばせることができるでしょう。
浜松市中央区（南地域）
「中田島砂丘」や「可美総合公園」、「遠州灘海浜公園」などがあり、自然環境の豊かな地域です。また、温暖な気候でのんびりとした地域となっており、治安が良いこともポイントです。エリア内には、県道竜洋舞阪線や国道1号・150号・257号・JR東海道本線があることから、交通にも恵まれた地域であるといえるでしょう。お店・病院・金融機関が徒歩圏内にあるエリアが多いことも、南地域の特徴です。
ただし、遠州灘に面している南地域南部の海岸部では、津波災害のリスクもあります。ハザードマップを確認して土地を購入すること、災害に強い家を建てることが重要です。
【浜松市中央区南地域のおすすめエリア】
飯田町
「マックスバリュ浜松飯田店」「スギ薬局浜松飯田店」など、生活していく上で必要なスーパーやドラッグストアがあります。飯田町内には大きな公園がないものの、すぐ近くの大塚町に「浜松市緑化推進センターみどり～な」が存在。園内には約500種類もの樹木などがあり、子どもが遊べる広場も設置されています。
参考：浜松市HP「西地域（旧西区）の紹介」参考：浜松市HP「中央区（南地域）の紹介」参考：浜松市子育て情報サイト「人気の公園一覧」
浜松市中央区（西・南地域）の最新土地価格相場
次に浜松市西地域と南地域の土地価格について、見ていきましょう。
浜松市中央区（西地域）
まずは、浜松市中央区西地域の公示地価をみていきましょう。
