新築一戸建てを建てるときには、家の外観や設備などだけでなく土地も重要になってきます。家づくりに欠かせない土地選びの特徴を見ていきましょう。

まずは、家族にとって必要な施設を確認し、優先順位をつけてみましょう。スーパーやコンビニ、金融機関など、暮らしに必要な施設が近くにあるところは、生活利便性が高く住みやすいエリアであるといえます。スーパーは単にお店があるかどうかだけでなく、品ぞろえなどもチェックしておきしょう。
最寄りの駅やバス停までの距離なども、通勤・通学の利便性を知る上で重要です。また、子どものいる家庭では、学校や教育施設があるかどうかもポイント。さらに、公園やレジャー施設が近くにあると、暮らしに弾みをつけることができます。
ただし、繁華街は騒音や渋滞などの影響を受ける可能性もあるため、その観点からも住みやすさを考えるようにしましょう。

自然災害の多い日本では、その土地が災害に強いかどうかのチェックも重要です。自治体が公開しているハザードマップを参考にして、洪水・内水、土砂災害などのリスクがないかを確認しておきましょう。海に近いエリアでは、津波や高潮についてのハザードマップも忘れずにチェックしてください。
災害リスクがあるエリアでは、過去にどのような被害があったのか、そしてどれくらいの被害が想定されているのかを知ることも大切です。これらをよく調べた上で、家を建てる際に被害を最小限に抑えるための工夫を施しましょう。

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建てられる建物の大きさは、土地ごとに決められているのをご存じですか。その制限の指標になるのが建ぺい率（敷地の面積に対する建物面積の割合）・容積率（敷地の面積に対する延床面積の割合）です。
両者は常にセットで考えます。例えば、敷地面積が160平方メートル、建ぺい率50％・容積率100％の場合、建築できる面積は80平方メートル、そして延床面積は160平方メートルまでとなります。この場合、1階・2階ともに80平方メートルの家を建てるのは可能ですが、1階100平方メートル・2階60平方メートルにはできません。
平屋を検討している場合は、1階部分のみである程度の広さが必要となります。家族3～4人が暮らすなら、最低でも83平方メートル（約25坪）以上の広さを確保しましょう。その場合、建ぺい率が60％なら約138.3平方メートル（約42坪）以上、30％なら277平方メートル（約84坪）以上の敷地が必要です。ただし、これはあくまでも最低限必要となる広さです。暮らしやすさを重視するのであれば、さらに広い土地を検討しましょう。

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家を建てるときにおすすめなのが、正方形や長方形などの整形地です。形が整っているため、住宅設計の自由度が高くなります。それに対して、三角形や台形などの土地を不整形地といいます。これらの土地は形状に合わせた住宅設計が必要になるため、自由度が下がってしまうといわれることもあります。しかし、不整形な土地での設計を得意としている住宅会社もありますので、あらかじめ選択肢から外さないほうが良いでしょう。
三角地や台形地は、狭小地に多く見られます。明確な定義がありませんが、狭小地は一般的に20坪程度以下の広さの土地を指します。狭小地のデメリットは、周囲からの人目が気になる、周囲に音が聞こえやすいなど。家を建てる際は、家のなかが周囲から丸見えにならないような間取りのほか、防音対策などが重要です。狭小住宅の建築を得意とする工務店を探すと良いでしょう。

境界がはっきりしていない土地は、隣人とトラブルになる可能性があります。新たな分譲地であれば、区画整理されていて境界もはっきりしていることが多いでしょう。しかし、境界があいまいな場合は、設置した塀が隣家の土地にはみ出してしまったり、隣人に敷地を勝手に使われたりといったトラブルが発生しやすくなります。特に、昔からの土地は境界があいまいになっていることもあるため、注意が必要です。
このようなトラブルを避けるためには、境界がはっきりしている土地を選ぶこと、購入前に境界線を確定させる手続きを行うことが重要になってきます。

土地にかかる費用が予算オーバーしていないかということも、チェックポイントのひとつです。坪単価や土地全体の費用だけでなく、諸費用も含めて予算の範囲内であるかを確認しましょう。
土地を購入する際は、契約時の印紙税、登記費用、不動産会社の仲介手数料などがかかります。また、家を建てるときや住宅ローンを組むときにも費用が必要です。予算の1割程度が諸費用にかかると見込んで、オーバーしないように計画しましょう。

ここからは、浜松市中央区旧中区エリアの特徴についてご説明していきます。

浜松市の中心部ともいえる旧中区エリアは、経済・文化・サービスなど多くの都市機能が集まり、タワーマンションなども建設されているエリアです。浜松駅があり、その周辺に「遠鉄百貨店」「MAY ONE」などの商業施設やオフィス、シティホテルなど高層ビルが多く立ち並びます。このエリアは、JR東海道本線・遠州鉄道が通っており、東海道新幹線も利用可能。また、国道152号と国道257号が通り、路線バスも運行しているなど、交通利便性の良い地域です。
その一方で、「浜松城公園」や「花川運動公園」などの自然空間も存在しています。都市としての機能だけでなく、自然環境もバランス良く整えられているのが旧中区エリアの大きな特徴であるといえるでしょう。
また、子育ての環境が充実していることも魅力のひとつ。浜松市には認定こども園・認可保育園・小規模保育事業所が多くあり、子どもと保護者が気軽に通える「子育て支援ひろば」も各地で開催されています。

浜松市旧中区エリアでおすすめなのが、佐鳴台エリア。旧中区エリアの南西部、佐鳴湖東岸に位置しています。もともとは森林・田畑の多いエリアでしたが、開発が進んで現在は住宅地となっています。地域コミュニティの中心となっているのは、「佐鳴台協働センター」です。市役所・区役所に行くことなく、住民票の写しを入手するなどの手続きができます。

富塚は、賑やかな浜松駅から離れたエリアです。住宅が多く集まる郊外であるため、比較的落ち着いて生活できるでしょう。このエリアには、「富塚公園」や「弥生ヶ丘公園」などの公園が点在しています。飲食店なども多くあるため、普段の生活に不便さを感じることは少ないでしょう。
ただし佐鳴台エリア・富塚エリアには、土砂災害が起こる可能性のあるところも。土地を購入する際は、チェックしておきましょう。

浜松市中央区の坪単価を見てみましょう。
浜松市中央区における公示地価の坪単価平均326,660円(/坪)です。
また、佐鳴台、富塚などのエリアの坪単価（2024年8月時点・公示地価）は以下のようになっています。

浜松市全体の坪単価は、2013年から2022年の9年間で－2.3％。2021年と2022年で比較しても、住宅地・商業地ともに0.3％マイナスとなっています。しかしそのなかで、浜松市中央区は前年比で+0.66％とやや上昇しています。
浜松市の土地価格が下落している原因のひとつが、人口減少です。しかし、浜松駅周辺の人口は増加しているため、土地価格が下落せずに推移していると考えられます。ただし、浜松駅から離れている地域では人口が減っているところも多いため、今後下落していく可能性がないとはいえないでしょう。

浜松市中央区において2024年1月～3月に実際に取引されている土地を、いくつかご紹介します。

260㎡（78.65坪）／建ぺい率60％・容積率200％：3,200万円

230㎡（69.57坪）／建ぺい率50%・容積率80％：1,500万円
230㎡（69.57坪）／建ぺい率60%・容積率200%：2,700万円
土地の条件などによっても変わってきますが、購入を検討する際の参考にしてください。

参考：国土交通省｜不動産情報ライブラリ
参考：浜松市HP「中央区の紹介」
参考：浜松市土砂災害ハザードマップ(佐鳴台地区・富塚地区・城北地区）
参考：浜松市HP「公園施設長寿命化事業」

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土地選びでは、満足できる家を建てられるところを探すことが大切です。しかし、多くの希望をすべて満たすような土地を探そうとすると、なかなか見つからない、予算をオーバーしてしまうということも起こってきます。そんなときは、優先順位を考えるとスムーズに決めることができるでしょう。

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