注文住宅のメリットは、自由に設計できることです。間取りやデザインのほか、窓の配置や庭などの外構まで、自分の理想通りに決められるのが建売住宅にはない魅力です。

しかし、注文住宅にも一定の制約はあります。なかでも注目したいのが、土地に関連する制約です。土地の形状・向き、面する道路の状況などは、あとから変えられません。土地を選んだ時点で、マイホームの大きさや間取りなどはある程度決まってしまいます。そのため、良い家づくりをしたいのなら、まずは良い土地選びを意識することが重要です。

では、良い土地を選ぶには何に着目したら良いのでしょうか？良い土地の条件を以下にまとめました。

まずは、土地の形状をチェックしましょう。土地は大きく分けて整形地と不整形地があります。住宅を建てるのにおすすめなのが整形地です。四角形に近いため、シンプルな形状の家を建てやすいでしょう。また、スペースの無駄ができにくく、土地をうまく活用できます。一方で不整形地は、デットスペースが広くなりがちです。庭や駐車場などの配置によってはうまく活用できる可能性もありますが、設計時の工夫が必要になることは知っておきましょう。

交通アクセスが良い、近くに商業施設や教育施設があるなどの住環境も欠かせないポイントです。子育て世帯なら、どのような公園が近くにあるのかもチェックしておきましょう。

今の状況では「必要ない」と思っても、将来必要になる可能性があります。例えば、今は夫婦2人きりでも、将来は子どもが生まれるかもしれません。親世代と同居する場合は、将来通所型のサービスを利用する可能性もあるでしょう。今だけ住みやすい土地ではなく、将来も住みやすい土地を選びましょう。

災害に強い土地を選ぶこともポイントの1つです。静岡県で家づくりを検討している方は、ハザードマップを確認しましょう。藤枝市・島田市・菊川市は海に接していませんが、伊豆半島や浜松市・静岡市・磐田市・袋井市・掛川市・御前崎市・榛原郡吉田町・湖西市などは海岸のある地域です。南海トラフ地震が起こる可能性もあるため、どの程度の津波被害が想定されているのか、どこに避難場所があるのかなどは最低限チェックしておきましょう。そして、高台になっている土地を選ぶことが大切です。

また、液状化ハザードマップの確認も重要です。浜松市や藤枝市など、多くのエリアで液状化現象による被害が予想されているため、確認しましょう。

参考元：静岡県｜県内市町リンク集（静岡県地図版）
参考元：浜松市｜地震防災マップ
参考元：藤枝市｜藤枝市地震災害ハザードマップ

＞＞参考コラム：注文住宅を建てる際に大事なポイントは地盤！浜松市で安全な地盤を確認する方法

境界線がはっきりしない土地は、避けた方が良いでしょう。境界線を表す境界標が図面通りに打ち込まれていないと、隣人とトラブルになる可能性があります。しかし、現場の状況によっては、境界標を打ち込むが難しいケースも。この場合は、隣人の立ち会いのもと、しっかり線引きする必要があります。

電気・上下水道・都市ガスなどのインフラが整っているどうかも、確認したいポイントです。なかでもチェックしたいのが下水道です。下水道が整備されていない場合は、汚水を排出するための浄化槽の設置が必要となります。浄化槽が必要な場合、メンテナンスに毎年5万円程度の費用がかかります。また、機器設備も経年劣化していくため、10年前後ごとに交換費用が必要です。さらに、浄化槽自体が故障して入れ替え工事が必要になれば、100万円前後の費用がかかります。2023年度末時点の下水道の整備状況は、以下を参考にしてください。

街の中心部である中央区は、広いエリアで公共下水道が整備されています。一方で浜名区・天竜区は、一部地域を除くほとんどのエリアで浄化槽の設置が必須となります。

JR藤枝駅・藤枝市役所周辺は、広い範囲で下水道が整備されています。しかし、国道1号沿いなどは、下水道が整っていないエリアがあります。なお、山があり住宅が少ない市の北部は、多くのエリアで浄化槽が必要です。

参考元：浜松市｜浜松市の下水道区域
参考元：藤枝市｜下水道が使える区域

注文住宅の土地探しでは、ほかにも気をつけたいポイントがあります。チェック項目を見ていきましょう。

まずは、用途地域を確認しましょう。用途地域は、都市計画法に基づいてエリアごとの用途を定めたものです。つまり、用途地域を確認すれば、将来周辺にどのような施設が建つ可能性があるのかがわかります。

例えば、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域では、周りに小中学校や比較的小さい店舗ができる可能性があります。第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域では、近くに病院・大学などができることもあるでしょう。また、田園住居地域は住宅・農産物直売所などというように、ある程度今後の予想ができます。用途地域は13の分類があるため、検討中のエリアがどれにあたるのかをチェックしましょう。

参考元：国土交通省｜用途地域

検討中の土地が、市街化区域なのか市街化調整区域なのかも重要です。市街化区域は、建物を建てたり事業・商売をしたりする区域です。道路や公園のほか、下水道などが優先的に整備されるため、暮らしやすい地域といえます。一方、市街化区域に物件を所有していると都市計画税がかかるので、よく検討しましょう。

市街化調整区域は、農地や緑地の保全を優先することが決められています。家を建築する際、基本的には自治体の許可を得る必要があります。ただし、条例で開発許可が出ていることもあるため、自治体に確認しましょう。浜松市と藤枝市の市街化区域・市街化調整区域を簡単に紹介します。

街の中心部ともいえる浜松駅周辺は、多くのエリアが市街化区域に指定されています。浜名区は、染地台や天竜浜名湖鉄道天浜線の金指駅北側などが市街化区域です。なお、天竜区は二俣エリアと天竜球場の東側・南側エリアを除くほとんどのエリアが市街化調整区域です。

全エリアの80％以上が市街化調整区域に指定されています。主な市街化区域は、JR東海道線の藤枝駅周辺など。しかし「新産業・交流誘導エリア」になっている藤枝岡部ICや広幡ICの周辺などは、市街化調整区域でありつつも人やモノを呼び込む拠点として街づくりが行われています。

参考元：国土交通省｜市街化区域と市街化調整区域〔区域区分〕
参考元：浜松市｜浜松市地図情報サイト 都市計画マップ
参考元：藤枝市｜市街化調整区域の地区計画活用ガイドライン

＞＞参考コラム：浜松市の市街化区域はどこ？市街化調整区域との違いは？
＞＞参考コラム：市街化調整区域とはどんな土地？市街化区域との違いは？藤枝市のそれぞれのエリアも紹介

建ぺい率と容積率は、土地に対してどれくらいの大きさの家を建てられるかを決めたものです。土地面積に対する建物面積の割合を表すのが建ぺい率、土地面積に対する延床面積の割合を表すのが容積率です。

例えば、建ぺい率60％・容積率100％の36.3坪（120㎡）の土地なら、建物面積21.78坪（72㎡）以内、延床面積36.3坪（120㎡）以内で家を建てます。建ぺい率・容積率が低いエリアで大きな家を建てようとすると広い土地が必要になるため、事前によく確認しましょう。

隣接する道路の交通量、騒音などの周辺環境も確認したいポイントです。実際に現地に赴いて、さまざまな時間帯でチェックしましょう。

また、隣地の建物との関係も重要です。建物の高さや距離によっては、日当たりの確保が難しくなる可能性があるためです。プライバシーの問題もあるため、隣家の窓の位置も把握しておきましょう。

最後に、浜松市・藤枝市のおすすめエリアを紹介します。

浜松市でおすすめなのが、佐鳴湖東側にある佐鳴台・蜆塚などの高級住宅地エリアです。土地価格は浜松市の平均坪単価より10～15万円／坪前後高くなりますが、スーパー「遠鉄ストア フードワン佐鳴台店」があり、浜松医療センターからも近いため暮らしやすいでしょう。小学校・中学校などもあるため子育て世帯にもおすすめです。

また「イオンモール浜松市野」がある中央区北東部も便利です。少し足を伸ばせば「コストコホールセール 浜松 倉庫店」にも行きやすく、買い物に不便しないでしょう。

静岡県の中央にある藤枝市は、都心へのアクセスのしやすさが魅力。JR藤枝駅から東京駅へのアクセスは最速90分程度。また名古屋駅にも最速70分程度で行けます。都心へのアクセスを重視したいのなら、JR藤枝駅周辺エリアを選ぶと良いでしょう。週末は、隣接する静岡市でショッピングを楽しむのもおすすめです。静岡駅周辺には「静岡PARCO」「新静岡セノバ」といった大型商業施設が複数あります。

＞＞参考コラム：浜松市中央区（東地域）の土地価格相場はどれくらい？土地選びのポイントも紹介
＞＞参考コラム：浜松市中央区（旧：中区）の土地相場は？選び方のポイントや今後の推移予想も
＞＞参考コラム：浜松市中央区（西地域・南地域）の土地価格・相場は？選び方のポイントも解説
＞＞参考コラム：浜松市浜名区で注文住宅を建てたい！土地選びのポイントや坪単価など情報を総まとめ
＞＞参考コラム：藤枝市で注文住宅を建てるなら土地探しにもこだわる！土地価格や相場を紹介

注文住宅の土地探しにおけるチェックポイントを紹介しました。エリアによっては、すべての条件が思い通りにいかないこともあるでしょう。その場合はまず、自分のこだわりたいポイントを整理してみてください。

R+house浜松中央・藤枝は、断熱性・気密性・耐震性に長けた高性能な注文住宅を手の届く価格でご提供しています。当店の大きな特徴が、建築家とつくるあなたらしいライフスタイルを反映させたおしゃれな家です。まずは、モデルハウス見学会でマイホームをイメージしてみませんか。土地探しのご相談も対応しておりますので、是非一度ご相談ください。