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2026年度「住宅ローン減税」5年延長で何が変わる？新築・中古を選ぶ前に知っておきたいポイント 〈静岡・浜松エリア〉
「金利上昇のニュースばかりで不安…」 「制度が変わる前に、駆け込みで建てたほうが良いですか？」
ここ数か月、浜松・磐田・袋井・藤枝・焼津のお客様から、こうした切実なご相談が一段と増えています。 そんな皆様に、朗報です。 大きな懸念材料だった「住宅ローン減税の期限切れ」について、政府が「2030年末までの5年延長」を決定する方針を固めました。
焦って決断する必要はなくなりましたが、中身は大きく変わります。 特に注目すべきは、「中古住宅」への優遇が大幅に手厚くなる点です（借入上限4,500万円へ引き上げ、期間13年へ延長など）。
これにより、新築一択だった方も「リノベ済み中古」や「優良ストック住宅」が有力な選択肢に入ってくるかもしれません。
では、静岡で家づくりを考える方にとって、今回の制度変更はどんなメリットをもたらすのか？ 新築と中古、どちらがお得になるのか？ 地元の実情を知る西遠建設 SEIEN ARCHITECTが、ニュースのポイントを整理し、「あなたにとっての正解」を見つけるヒントをお伝えします。
【※重要】令和8年（2026年）以降の制度詳細について 本記事は、2025年12月時点の政府・与党による「税制改正大綱（案）」の報道に基づいています。 「5年延長」の方針は示されましたが、具体的な控除率や借入限度額などの詳細ルールは、年明け（2026年1月〜3月頃）の国会審議を経て正式に決定されます。 正式決定時に内容が一部変更される可能性もあります。「現時点での見通し」としてご覧いただき、契約等の最終判断の前には必ず最新情報をご確認ください。
目次
まずは令和7年（2025年）までの「住宅ローン減税」のおさらい
令和8年（2026年）以降の新しい内容は、年明けに詳細が発表される予定ですが、現行ルールがベースになるため、基本を知っておくことが大切です。 まずは、「現在（2025年末までの入居）」のルールをおさらいしましょう。
【住宅ローン減税の基本】
シンプルに言うと「毎年の年末時点で残っている住宅ローンの金額に応じて、税金が戻ってくる制度」です。
【基本の仕組み】
いくら戻る？：年末のローン残高 × 0.7％
いつまで？：最大13年間
対象は？：新築・中古・一定のリノベーションなど
例えば、年末残高が3,000万円なら、その年の控除額は最大21万円。13年間トータルでは、数百万円単位の節税になることも珍しくありません。
▷静岡県西部・中部の特徴
静岡県は持ち家志向が強く、特に浜松・磐田エリアでは「土地購入＋注文住宅」というパターンが一般的です。ローン借入額が大きくなりやすいため、この0.7％の還付があるかないかは、家計へのインパクトが非常に大きいのです。
「子育て世帯」の優遇は継続。静岡の共働き世帯に追い風
2025年度以降も、**子育て世帯・若者夫婦世帯への「借入限度額の上乗せ」**は継続される見通しです。さらに今回の5年延長により、これから計画を始める方でも十分に間に合います。
▷対象となる世帯
夫婦のどちらかが40歳未満
または、19歳未満の子どもを扶養している世帯
静岡県西部・中部は、全国的に見ても共働き率が高く、車社会のため維持費もかかります。教育費や車の買い替え費用を確保するため、「手元の現金（頭金）は残しておきたい」というご相談が多く、フルローンに近い形で組むケースも増えています。そのため、借入限度額が大きいこの優遇措置は非常に相性が良いと言えます。
性能が高いほど「枠」が増える
住宅の省エネ性能によって、控除対象となる借入限度額（上限）が変わります。
長期優良住宅／低炭素住宅：5,000万円
ZEH水準省エネ住宅：4,500万円
省エネ基準適合住宅：4,000万円
つまり、「高性能な家を建てるほど、税制面でも得をする」仕組みになっています。
【今回の目玉】中古住宅の優遇強化で、選択肢が広がる
今回の改正案で最も注目されているのが、「中古住宅への優遇拡大」です。 これまで新築に比べて条件が厳しかった中古住宅ですが、新築に近い水準まで引き上げられる方向です。
報道されている変更案（2025年12月時点）
借入限度額：現行の最大3,000万円 → 最大4,500万円へ引き上げ
控除期間：現行の10年 → 13年へ延長
床面積要件：50㎡ → 40㎡台へ緩和
▷静岡エリアでの「中古」の考え方
藤枝・焼津エリアなどでは、駅近の好立地で中古物件を探し、リノベーションする方が増えています。今回の改正はそうした方にとって強い追い風です。
ただし、注意点も！
制度がお得になったからといって、安易に飛びつくのは危険です。
耐震性：南海トラフ地震が懸念される静岡では、新耐震基準（特に2000年基準）を満たしているかが最重要。
断熱性：古い家は「冬寒く、夏暑い」のが一般的。光熱費が新築より高くつく可能性があります。
塩害・湿気：沿岸部では、見えない部分の劣化が進んでいることがあります。
「減税額が増えるメリット」と「リノベ・修繕にかかるコスト」を冷静に比較する必要があります。
“今建てるべき？” 焦らないための「5つの判断軸」
「制度が2030年まで延びたなら、急ぐ必要はない？」 そう考える方もいるかもしれませんが、「待てば必ず得をする」とは限りません。大切なのは、制度に振り回されず、ご家族のタイミングを軸にすること。 迷ったときは、以下の5つの軸で考えてみてください。
【1】家計の無理のなさ（返済の持続性）
制度でお得になる金額よりも、「毎月無理なく返せるか」が最優先です。今の家賃と比較してどうか？将来、車の買い替えや教育費のピーク時に返済が苦しくならないか？減税が終わった14年目以降も、支払いは続きます。
【2】今の暮らしの「不便・ストレス」度合い
「子供が走り回って近所迷惑が心配」「収納がなくて部屋が片付かない」「アパートの結露がひどい」。 今の住まいのストレスが限界に近いなら、制度改正を待つよりも、早めに快適な暮らしを手に入れる価値（＝時間の価値）の方が高いかもしれません。
【3】希望エリアで「土地」があるか
浜松・磐田の人気エリアは土地が出にくいのが現実です。「制度が延長されたからゆっくり探そう」と思っている間に、希望の学区の土地が売れてしまうことも。土地との出会いはタイミングが全てです。
【4】建築費・金利の動向（待つリスク）
「待っている間に建築費が上がり、減税のメリット以上に総額が高くなってしまった」というケースは少なくありません。 資材高騰や金利の微増傾向を考慮すると、「欲しい時が買い時」という原則は変わりません。
【5】ライフイベント（入園・入学など） お子様の入園・入学、転勤のタイミングなど、家族の生活リズムに合わせて動くのが最も後悔が少ない選び方です。
静岡の家づくりで“今すぐできる準備”とは？
制度が変わる過渡期だからこそ、西遠建設 SEIEN ARCHITECTでは以下の準備をおすすめしています。
無理のない借入額（予算）を把握する まずはファイナンシャルプランナーなどに相談し、ライフプランを含めた適正予算を知りましょう。
新築と中古、両方の視点を持つ 今回の改正で中古のメリットが増します。最初から「新築のみ」と決めつけず、幅広く情報を集めましょう。
「設計＋性能＋制度」をトータルで管理できる会社を選ぶ 「性能基準を満たしていなくて減税が受けられなかった」「入居日がズレて対象外になった」といった失敗を防ぐため、制度に詳しく、スケジュール管理がしっかりできるパートナーを選ぶことが大切です。
▷制度はきっかけ。大切なのは「毎日の心地よさ」
住宅ローン減税はあくまで「補助」です。本当に大切なのは、減税期間が終わった後も、何十年と続く「毎日の暮らしの快適さ」です。 省エネ性能の高い（＝減税額も大きい）家は、暮らしの質を劇的に変えます。
真冬の朝、布団から出るのが辛くない
浜松の暑い夏でも、エアコン1台で涼しい
光熱費が抑えられ、家計が楽になる
結局、どう動くのが正解？「年明けの発表」を一緒に確認しましょう
ここまでお伝えした通り、住宅ローン減税の延長は「ほぼ確実」ですが、「詳細な数字（お得になる金額）」が確定するのは年明け（1月〜3月頃）です。
過去には、延長と同時に「控除率の引き下げ」や「条件の厳格化」が行われたケースもあります。「ニュースで延長って言っていたから大丈夫」と思い込むのは少し危険です。
「正式に決まった内容は？」 「自分の年収だと、結局2025年と2026年どちらが得？」
といった疑問をお持ちの方は、ぜひ年明けの無料相談会へお越しください。 最新の制度情報と、浜松・磐田エリアの土地・建築費の動向を掛け合わせて、あなたにとって「損のないタイミング」をアドバイスさせていただきます。
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